齐俊杰:深圳又出大事了!买房能便宜几十万?对楼市有什么影响?

1评论 2019-11-12 14:41:35 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 感谢300643

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  昨天,就在全网电商都陷入打折狂欢的时候,深圳传来了大消息,房子也有望打折了,普通住宅,不再有价格的规定,对建筑面积144平米以下,小区容积率高于1.0的住宅,满两年免征增值税。这就意味着之前的豪宅现在都算成普通住宅了。

  简单算笔账,如果是1000万的房子,之前人家房主买的时候是600万,那么就是价差的400万,除以1.05再乘以一个0.05,最后要交的增值税大概是19万多一点。可见这个现在房价和原值的价差越大,要交的增值税也就越多。而对于满两年的普通住宅,则免征这笔钱,现在其实满两年,大家都很容易做到,但是面积这个事就没法变了,144平米这个规定,一直让大家很头疼。

  深圳又出大事了!买房能便宜几十万?对楼市有什么影响?

  放在过去,原值越低的144米以上的房子,越是难卖,房子差不多,价格差不多的情况下,大家就要比较税费了,都会去选择那个税费更低的二手房买,所以一般的情况是,卖家会把税费在房价中减去,所以我们看到税费越高的房子,市场售价就越低,这样房子才有竞争力,才能好出手,而现在深圳取消了这个豪宅增值税,如果卖家不调整价格,那么肯定买家得到实惠,少交了几十万的税费,但是如果卖家把这个钱加回到房价当中,则最后是卖家多卖了几十万。所以,谁能更有利,完全要看买方市场还是卖方市场,谁占优势,谁就更有话语权,买方着急买,那你就只能任人宰割,卖方着急卖,就必须给买方更大的实惠才行。所以这个事别瞎听中介忽悠,未必对你买房有利。

  不过,从政策本身,这个倒确实该调整了,深圳这次也说是为了刚需,原来豪宅的标准实在是太低的了,2015年深圳的规定,南山区总价490万以上,福田区470万以上,罗湖390万以上,这些就算是豪宅,但现在根据动辄5-7万元的房价来说,490万可能连100平米都买不到,很难想象一套老破小,就要交个豪宅税,这实在是有点说不通。所以随着房价的不断上涨,这个标准肯定早就已经不适用了,这次深圳废除了价格标尺,确实是有进步意义,北京上海这些大城市,也应该会跟进。比如北京就更有意思了,五环内的普通住宅认定标准是39600元每平米以下,或者是总价在468万以下,39600元这个价格已经早就消失了,现在基本均价就是5万一平,那么468万的总价以下,你只能买一个90平米左右的房子,超过90平米就要算是豪宅了。所以北京已经全面豪宅化,有人测算了一下,95%的房子都是豪宅了,上海和深圳也是如此。

  深圳又出大事了!买房能便宜几十万?对楼市有什么影响?

  我们知道税收是最大的交易摩擦成本,如果税收高的话,就会影响交易,比如烟草税和奢侈品税,都起到了限制交易的作用。那么房子领域的税其实是最高的,现如今深圳把这个最多的增值税免征了,这对于恢复市场交易会有帮助,有助于提升二手房的成交量。无论是卖家得利还是买家得利,又或者大家商量各得一部分,总比拿这笔钱去交税了强。所以估计对成交量会有帮助。

  很多人也都关心房价问题,我们不得不承认,成交量活跃了对于房价会有推动作用,一般降税都被视为是市场的重大利好,股市里降印花税,往往被视为是救市的重大信号,深圳这个举措,很容易被理解成为救市,老齐估计也确实能起到一定的效果。很可能会让深圳的房价和成交量,双双提升,未来老齐估计,其他的城市可能也会跟上这个政策,也会形成同样的效果,那么楼市很可能又要起一波小阳春。

  综合来看,这个政策,我们其实是支持的,应该放宽豪宅的认定标准,因为他本身就不合理,无形中增加了普通购房人很多的成本,但副作用也同样明现,必然推高楼市成交量,从而刺激房价出现反弹,一线城市之前的缓慢下跌趋势可能会被打破。所以我们还是建议刚需的尽早买,趁着成交量还没起来,政策比较暧昧,能承受差不多就行了,否则后面房价如果再涨,你的心态就会崩溃。而现在看,这个政策之下,很可能会出现一波上涨,只是这波上涨能不能持续,现在还不确定。要卖房的,可以在这一波中,争取卖个更好的价格,而想投资的,最好还是别买,因为这个波动不确定,大的环境也没有变化。其实这几年,每年都有一波小阳春,但是一次扰动之后,很快就又恢复到下跌趋势当中。毕竟宏观货币环境被限制了,楼市就不太可能回到之前的大涨轨迹中。所以我们判断,小阳春是有的,但估计不会长久。在投资市场,政策从不会改变市场本身的趋势,政策底也永远不是市场底。这点在楼市上同样适用,更何况,现在恐怕也算不上政策底。大的方向依旧是房住不炒。

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关键词阅读:深圳 楼市

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